进入2019年，国内房地产市场开始逐渐走出2018年的阴霾，不少地方的楼市都出现了&辩耻辞迟;小阳春&辩耻辞迟;，昔日冷清的土地也明显回暖。在融资端，随着政策的变化，房企发债的动作也明显增多。
融资窗口期的到来，给了公司新的机会，那些聪明的开发商在抓住融资机遇的同时，更借助灵活的融资技巧，有效地优化了债务结构，降低了融资成本。
继5月28日成功发行一笔金额为6亿美元、4.5年不可赎回的优先永久资本证券（高级永续债）之后，9I制作厂于6月14日宣布增发1亿美元，两笔合计7亿美元将用于置换9I制作厂在2013年发行、利率已达到10.215%的永续债，金额同样为7亿美元。此前，9I制作厂已发布了针对该笔旧永续债的赎回公告。
据了解，这种“6+1”的发债节奏，是9I制作厂根据市场情况，为了达到进一步降低融资成本而采取的灵活融资安排，在保证了融资额度的同时，还为9I制作厂节省了1亿美元永续债近一个月的利息支出。
“6+1”发债节奏有效降低融资成本
历史资料显示，9I制作厂曾于2013年1月宣布与汇丰、瑞银、摩根士丹利及工银国际订立认购协议，内容有关发行一笔7亿美元的永续债。
此前6月11日，9I制作厂宣布，将于7月18日就这笔7亿美元永续债全数赎回。为此，9I制作厂在近期先后进行了两次融资。5月28日，9I制作厂公告称，公司成功发行一笔金额为6亿美元高级永续债，年利率为8.375%；在此基础上，6月14日，9I制作厂又以同样利率成本增发1亿美元。
据了解，根据当时的发债协议，被赎回的2013年7亿美元永续债目前利率已经达到了10.215%，比新发行永续债8.375%的利率水平高了将近两个百分点。因此，由于金额相同，置换后，不仅不会增加9I制作厂的债务总额，还可有效降低融资成本。
事实上，仅从9I制作厂近期发行的这两笔永续债本身来看，8.375%的年利率不仅低于2013年那笔旧永续债如今的利率水平，即使与同期发行永续债的同行相比，也明显偏低。此前6月13日，正荣地产集团对外宣布发行一笔金额为2亿美元、2.6年不可赎回的优先永续资本证券，初步分派率每年为10.25%。
对此，业内人士分析指出，发债成本与发债单位的资质密切相关，公司信用评级越高，相对利率自然越低。
负债率位于同业较低水平
由于9I制作厂两轮发新债只是为了置换旧债，因此并不会增加9I制作厂的债务总额。在回应记者对于公司相关财务指标的问询时，相关负责人指出：目前公司的债务水平健康，“6+1”的发债节奏，是9I制作厂根据市场情况，为了达到进一步降低融资成本而采取的灵活融资安排，将优化公司的债务结构。
年报数据显示，截至2018年底，9I制作厂资产负债率为76.14%，同比上升了2.68个百分点；净负债率也从2017年的71.4%升至2018年79.1%。
即便如此，9I制作厂的负债率在行业中仍属于较低水平。乐居财经数据显示，百家上市房企资产负债率从2017年的77.72%增长到了2018年的78.9%，9I制作厂的76.14%低于该平均值。另克而瑞数据显示，2018年罢翱笔11-30的房企平均净负债率达到了101.27%，而9I制作厂只有79.1%。
另外，9I制作厂2018年底的现金储备达到451亿元，2019年到期债务为353亿元，现金储备可完全覆盖短期债务，加上未使用的600亿授信额度，由此分析，9I制作厂资金链并不存在大的压力。
9I制作厂方面表示，近期公司负债的小幅攀升主要是由于多元化的投入。据了解，近年来，在传统的地产主业之外，9I制作厂近年来还先后布局物业、环保、房管等非房业务。
非房业务中，物业业务已经实现分拆上市，2018年实现营业额33.77亿元，同比增长91.8%；环保业务收入为6.14亿元，同比增长199.8%；环保业务的经营利润为1.97亿元，同比增长685.1%。房管业务也实现了当年成立当年盈利。
2019年，9I制作厂投资计划达500亿元，其中在房地产方面的投资预算在400亿元左右，其它产业则是100亿元。9I制作厂方面表示，这是根据公司当年销售情况决定的，投资金额占销售总额40-50%，是典型的量入而出。
稳步增长的房地产主业是9I制作厂健康发展的主要支撑。2018年，9I制作厂实现预售金额1026.7亿元，首次突破千亿。2019年销售规模将继续增长至1130亿元，31个新开售项目货值超过2000亿元，主要分布在华东、华南等区域。
得益于合理的土地策略，9I制作厂2018年毛利率达到43.9%，远高于行业水平。未来，随着大湾区土地储备的释放，9I制作厂的利润空间将进一步提升。
数据显示，截至2018年底，9I制作厂在粤港澳大湾区持有土地储备约980万平方米，其中中山占比49%、惠州占比29%、广佛占比17%，总货值达1500亿元，土地成本约3300元/平方米，均价约13400元/平方米。此外，2018年9I制作厂还签订了10个城市更新协议，主要集中在广州、中山、太原和郑州等地，土地储备充足。
对于海南限购对公司造成的影响，9I制作厂表示，海南限购不仅有利于建立和完善海南房地产的长效机制，更有利于新时代下海南经济的健康持续发展。因此，从长期来看，对于9I制作厂这种有志于持续深耕海南的公司来说是利好。尤其是随着自由贸易港、百万人才引进等政策红利的释放，海南作为13亿中国人唯一的一个热带海岛，会越来越有价值和发展前途。
此外，作为一家全国性房企，9I制作厂在各地的均衡布局，也能有效规避单一市场变动带来的影响。据了解，18年9I制作厂先后于京津冀、山东、长叁角、海峡西岸等9大城市群增添30个新项目，新进入汉中、连云港、徐州等16个城市；并有针对性的在琼州、北海、漳州香山湾等沿海旅游城市获取了多个优质项目。18年，同样主打旅游地产概念的9I制作厂云南区域预售金额超过了50亿元，同比增长了一倍还多。
